Kdo navrhne a pohlídá rekonstrukci?

Projekt rekonstrukce a dozor na stavbě

Pokud plánujete větší rekonstrukci, budete se potřebovat poradit s odborníkem. Na koho se tedy obrátit? V článku se dozvíte:

Pokud kupujete ojeté auto, kontrolujete, zda nebylo bourané, jak vypadá motor nebo podvozek.  Často si s sebou berete technika nebo automechanika a jeho rada je pro vás důležitá. U koupě domu na možnost využití služby odborníka, který by posoudil stav domu, lidé tolik zvyklí nejsou. Přitom se jedná o částku v řádu milionů korun. Ani naše pěstounská rodina nezávislého odborníka nevyužila. Zprostředkovatel manžele mimo jiné ujišťoval, že střecha je v pořádku a vydrží minimálně 50 let. Po 4 letech jim teď prší do postele. Čeká je kompletní rekonstrukce střechy, na kterou by bez pomoci Buřinky (Stavební spořitelny České spořitelny) nikdy sami nenašetřili.

I při koupi domu určeného k rekonstrukci si ho nechte prohlédnout odborníkem. Pravděpodobně vás upozorní na řadu problémů, jejichž oprava by vás stála peníze. Budete díky tomu vybaveni argumenty při vyjednávání o kupní ceně a můžete případně chtít slevu,“ radí Jolana Dyková ze Stavební spořitelny České spořitelny. Další radu přidává Lukáš Zimandl, z Design4Function: „Ověřte si v archivu na stavebním úřadě, že plány odpovídají realitě, na pozemku nejsou černé stavby a že je dům či byt vůbec určený k bydlení a nejedná se třeba o atelier.“

Jaký je rozdíl mezi projektantem a architektem?

Možná váháte, zda při plánování rekonstrukce oslovit projektanta nebo architekta. Víte, jaký je mezi nimi rozdíl? Zjednodušeně řečeno, architekt se soustředí spíše na to, aby byl návrh komplexní, funkční i esteticky hodnotný a projektant se věnuje více technickému řešení.

Projektant a architekt vykonávají různou činnost. Architekt navrhuje, projektant projektuje na základě návrhu architekta. Dalo by se říci, že práce architekta té projektantské předchází, ale někteří architekti zároveň dokáží udělat projekt a projektanti návrh. V praxi je běžné, že architekt a projektant je vlastně jedna a ta samá osoba nebo spolu úzce spolupracují.

Během toho, jak se stavba posouvá do svých dalších fází, přichází na řadu jedna dokumentace za druhou. Vše začíná u architektonické studie, která ukazuje, jak by po rekonstrukci prostor mohl vypadat. Architekt většinou připraví 2–3 varianty a vy si z nich můžete vybrat. Vybraná studie je poté rozpracována v konkrétním projektu.

Jaké projekty potřebujete a kolik vás to bude stát, se dočtete ve článku Fáze projektu.

Dohled nad řemeslníky

Chcete na to být sami?

Pokud si tedy dozor najímat nemusíte nebo nechcete, předem si s řemeslníkem domluvte všechny detaily od časového harmonogramu, přes použité materiály až po finance. Rozhodně nedejte na řeči typu: „Pak se nějak domluvíme.“ Ve všem mějte jasno, než s rekonstrukcí začnete. Průběh rekonstrukce pravidelně kontrolujte. V případně, že se vyskytnou nějaké vícepráce, mějte opět předem stanovenou cenu. V ideálním případě ještě před začátkem uzavřete smlouvu o dílo.

Na stavbě či rekonstrukci se můžete setkat se stavebním, autorským a technickým dozorem. Všichni společně kontrolují kvalitu prováděných prací.
 

Autorský dozor

Provádí autor návrhu, tedy architekt. Zejména kontroluje to, zda se stavba provádí podle schváleného projektu a také průběžně upravuje projekt dle nově vzniklých skutečností na stavbě. Vždy s vaším souhlasem. Cena za autorský dozor bývá kolem 2 000 Kč za návštěvu stavby. Jejich četnost se liší dle složitosti stavby, zpravidla bývá jednou za 1-2 týdny. Sazba se pohybuje kolem 400–900 Kč/h.

Stavební dozor neboli stavbyvedoucí

Je zajištěn stavební firmou, takže pokud máte smlouvu se stavebním dodavatelem, firmou, nebo kupujete „stavbu na klíč“, řešit ho nemusíte. Práce stavebního dozoru spočívá v kontrole prováděných prací, její správnosti i kompletnosti. Kromě toho také píše stavební deník, kontroluje financování, smlouvy aj. Pokud ho vykonává stavební firma, neúčtuje ho zvlášť, ale je započítán v ceně stavby, u staveb svépomocí může být účtován procentem z realizace stavby, Hodinová sazba se pohybuje od 700 Kč/h.

Komentář odborníka:

Lukáš Zimandl, ze studia Design4Function:

„U staveb na ohlášení a stavební povolení je stavební dozor (stavbyvedoucí) povinný. V případě, že je stavba prováděna svépomocí, musí si investor stavební dozor najmout.“

Technický dozor

Je povinný pouze na stavbách financovaných z veřejného rozpočtu. Funguje jako zástupce investora. Měl by být nezávislý na architektovi i na stavební firmě, aby mohl objektivně hodnotit případné problémy na stavbě. Kontroluje zejména harmonogram a finanční náklady stavby (vícepráce, méněpráce apod.) a koordinuje vlastní stavbu.

Měla by pak probíhat bez problémů, v daných termínech a podle smlouvy mezi investorem a stavební firmou. V případě víceprací rozhoduje o tom, kdo by měl vícenáklady platit. Dále také investora zastupuje ve smluvních záležitostech (něco jako když by vás právník zastupoval před soudem) a funguje jako technický poradce. Průběžně přebírá jednotlivé hotové části stavby, a to podpisem v předávacím protokolu nebo stavebním deníku.

Technický dozor stojí v případě ucelené zakázky cca 1,5–3 % z rozpočtu stavby, hodinová sazba se pohybuje v rozmezí 600–750 Kč/h.

Komentář odborníka:

Lukáš Zimandl, ze studia Design4Function:

„Nezapomeňte na to, že dozor nebývá přímo z místa, kde stavíte nebo rekonstruujete. K hodinové sazbě bude tedy nutné připočítat i náklady na dopravu.“

Shrnutí: 

Hlavním rozdílem mezi architektem a projektantem je to, že architekt navrhuje a projektant projektuje na základě jeho návrhu. V praxi je ale běžné, že je to jedna a tatáž osoba, případně spolu úzce spolupracují. V průběhu stavby i rekonstrukce se setkáte s různými typy projektů, kdy každý je určený pro něco jiného. Autorský dozor provádí architekt (kontroluje, že jde stavba dle projektu), stavební dozor zajišťuje firma a spočívá především v kontrole prací, jejich kompletnosti a správnosti. Technický dozor je povinný u staveb, které jsou financovány z veřejného rozpočtu a funguje jako zástupce investora, měl by být nezávislý.

Kdo Vám s rekonstrukcí poradí už víte, ale jste rozhodnuti, jaký by měl být její rozsah? Pokud ne, zkuste si přečíst Financování a rozsah rekonstrukce.

A už víte, Jak vybrat firmu na rekonstrukci?

Za projektem stojí

SSČS - Buřinka

Autor myšlenky a koordinátor celého projektu rekonstrukce domu pěstounské rodiny

Malina Group - Fotovoltaika, tepelná čerpadla

Dárce fotovoltaické elektrárny a tepelného čerpadla

Design4function - Architektonický ateliér Design4function s.r.o.

Autor projektové dokumentace pro rekonstrukci

Let´s build - komplexní služby ve stavebnictví

Realizátor stavebních prací

Mediální partner

Deník Bydlení