Financování a rozsah rekonstrukce

Částečná, nebo celková rekonstrukce?
Jak zvolit rozsah rekonstrukce domu či bytu.

Koupelna nebo celý dům? Za kompletní rekonstrukci sice dáte víc, ale ve výsledku ušetříte. Čas, peníze a také nervy. Než začnete vybírat obklady do nové koupelny, měli byste mít jasno, v jaké kondici je váš dům, a co vaše rodina z dlouhodobého pohledu potřebuje. Pak se musíte rozhodnout, jak tuhle náročnou akci zaplatíte. Ideální cestou bývá kombinace úspor a úvěru.
Než začnete, odpovězte si na otázky:

Co stojí za rozhodnutím rekonstruovat?

Technický stav domu

Naše pěstounská rodina se do přestavby bývalého hostince pustila, aby proměnila podkroví v dětské pokoje a vyřešila neudržitelné zatékání střešními okny.

Důvody k rekonstrukci jsou podle průzkumu Buřinky pro někoho logické a někdo podléhá spíše emocím. Lidé to jednoduše doma chtějí mít nové, hezčí, praktičtější (37 %). Druhým nejčastěji zmiňovaným důvodem je nefunkční či rozbitá součást bydlení, která přiměje k úpravám téměř třetinu lidí. Snaha ušetřit finance i přírodní zdroje se pak stala podnětem pro každou čtvrtou rekonstrukci (23 %) v době covidových restrikcí.

Důvody často určují i rozsah, do jak velké akce se pustíte. Možná máte v plánu pouze několik dílčích úprav. Zvažte však, zda by nebylo výhodnější vzít to od podlahy. Doslova. Může se stát, že po odstranění dlaždiček zjistíte, že je třeba udělat i nové rozvody vody nebo elektroinstalaci. Nezapomeňte také, že veškeré vybavení domácnosti má svou životnost.

Na co si dát pozor při technické kontrole nemovitosti:

  • Statika domu, nosnost stropů/podlah, schodiště

  • Rozvody elektřiny, vody a topení

  • Vlhkost a plísně

  • Vliv nebezpečných materiálů a plynů (azbest, radon)

  • Stav oken a dveří

  • Izolační vlastnosti obvodových stěn

  • Stav střechy (kvalita krovu, izolace)

  • Efektivity způsobu vytápění atd.

“Zjistili jsme, že sádrokarton mezi koupelnou a kuchyní zvlhl. Z druhé strany na něm visely kuchyňské skříňky, což nebylo úplně bezpečné. Čekala nás tedy rekonstrukce koupelny a kuchyně. Když jsme pozvali odborníka z rekonstrukční firmy, prošel celý byt a upozornil nás na nebezpečnou kombinaci rozvodů z mědi a hliníku v jedné zásuvce. Rázem se přidala rekonstrukce rozvodů elektřiny. Bez kontroly odborníka bychom ale tuto vadu sami neodhalili a za pár let bychom do nových omítek sekali nové rozvody,” říká paní Helena z Telče.

Změna dispozic a úložné prostory

Součástí rekonstrukce bývá často také změna dispozic a zařízení interiéru. Oboje by mělo vycházet z toho, kolik lidí v nemovitosti žije. Kolik času tráví dohromady nebo zda potřebují více soukromí, což záleží do jisté míry na životní fázi rodiny a jejích zájmech. Malé děti se nehnou ze společného obývacího prostoru, naopak puberťáci chtějí mít hlavně svůj klid. Trend práce z domova pak přinesl poptávku po pracovnách nebo alespoň pracovních koutcích. Vášniví čtenáři potřebují více úložných prostor na knihy a útulný kout na čtení, kdežto hokejisté musí někam uložit výstroj. To se pak odrazí v návrhu interiéru nebo v potřebě využít každý centimetr obytné plochy. Při změně dispozic je také přínosné mít v hlavě budoucí rozložení nábytku v pokojích. Pokud víte, kde v konkrétním pokoji bude umístěn například pracovní stůl či noční stolek, určitě v daném místě myslete na dostatečný počet elektrických zásuvek. Je více než obtěžující a nepraktické, tahat následně po pokoji prodlužovačku.

V domě paní Liběny a pana Robina nebudou prováděny stavební dispoziční změny. Ložnice paní Liběny se stane pokojíčkem pro dvě holčičky, které se již brzy stanou součástí rodiny. V dosud nevyužívané chodbě pak vznikne prostor šicí koutek pro paní domu. Součástí rekonstrukce rozvodů je přidání většího množství zásuvek, aby jejich počet odpovídal potřebám rodiny se 4 dětmi.

I v otázce rekonstrukce byste proto měli myslet trochu dopředu. Tato investice by měla představovat dlouhodobější řešení, nejen uspokojovat současné potřeby. Máte pokoj navíc, který chcete zatím nechat v původním stavu? A co když se vaše rodina rozroste? Nebude se vám vymalovaný a upravený pokoj hodit? Jste zatím spokojeni s původní kuchyní, ale obývák, který je s ní spojený, už nesnesete?

V podstatě všechny tyto otázky směřují k podobným odpovědím – zvažujte komplexnější rekonstrukci. Zkrátka když už, tak už! Celková rekonstrukce je sice jednorázově vyšší výdaj, ale v konečném důsledku ušetříte. Čas, peníze a také nervy.

Rada odborníka: Lukáš Zimandl, ze studia Design4Function:

„Při plánování rozsahu rekonstrukce je ideální zhodnotit celkový technický stav domu nebo bytu a potřeby rodiny, která v něm žije. K tomu doporučujeme přizvat odborníka (projektanta, architekta nebo aspoň rekonstrukční firmu). Jeho návrh pak lze realizovat najednou nebo po částech, které na sebe budou ideálně technicky navazovat.“

V domě rodiny pěstounů bylo na první pohled vidět pouze zatékání kolem oken a poškozený sádrokarton. Sondy do konstrukce střechy, které provedli odborníci, ale odhalily chybějící parotěsnou izolace a porušenou pojistnou hydroizolační folii. Vlhkost zevnitř domu tak kondenzovala v izolaci a zvenku zároveň do domu zatékalo. Kdyby se problém neřešil komplexně, došlo by časem k poškození krovu, a to by následné opravy značně prodražilo a zkomplikovalo.

Z čeho financovat rekonstrukci?

Když víte, jak by ideálně mela rekonstrukce vypadat, přichází na řadu rozhodnutí, jak budete úpravy financovat. Musíte se rozhodnout, do jaké míry pokryjete úpravy domu či bytu z vlastních úspor a kdy si na ni půjčíte.

Podle průzkumu Buřinky spoléhá na úvěr necelá třetina lidí. 44 % rekonstruujících vystačí s vlastními úsporami. Jakkoli by se právě využití vlastních zdrojů mohlo zdát rozumné, odborníci před vyčerpáním úspor varují. Proč?

„Pokud jsou tyto úspory vaše jediná rezerva, nebylo by moudré, použít je k zaplacení rekonstrukce. Kdyby došlo k výpadku příjmů, můžete se ze dne na den dostat do problémů. Měli byste třeba novou koupelnu, ale neměli byste na živobytí. Bez příjmu už by vám ale nikdo úvěr neposkytl,“ říká Jolana Dyková, z Buřinky. „Pokud byste si ale na rekonstrukci vzali úvěr a přišli o práci, pořád by vám zbyla rezerva. Z té byste hradili živobytí i splátky úvěru,“ dodává.

Účelové úvěry na bydlení (hypotéka nebo úvěr od stavební spořitelny) jsou navíc daňově zvýhodněné. O zaplacené úroky si můžete snížit základ daně. V praxi to znamená, že zhruba jednu splátku ročně za vás zaplatí stát v podobě snížení (vratky) daní. U těchto úvěrů je také díky delší splatnosti možnost upravit si splátku tak, aby představovala menší zatížení rodinného rozpočtu.

Jsou tedy situace, kdy je úvěr zodpovědné řešení. A bydlení mezi ně rozhodně patří, ale i zde platí: zůstaňte s nohama na zemi. Při plánovaní rozpočtu nezapomeňte na případné vícepráce a rostoucí ceny materiálu.

Raději úvěr navyšte hned v začátku a svoji rezervu si ponechte. Rozumných a smysluplných investic do nemovitostí v podobě úvěrů není třeba se bát. Je jen třeba dobře zvažovat, plánovat, počítat a případně se poradit s více odborníky. Investice do nemovitosti formou úvěru s cílem následných úspor na energiích (např. fotovoltaiky, tepelná čerpadla, zateplení apod.) patří v dnešní době mezi ty chytré investice.

Shrnutí: jak postupovat při určení rozsahu rekonstrukce?

  1. Určete rozsah rekonstrukce (není od věci přizvat odborníka na technickou kontrolu).

  2. Určete způsob financování.

Za projektem stojí

SSČS - Buřinka

Autor myšlenky a koordinátor celého projektu rekonstrukce domu pěstounské rodiny

Malina Group - Fotovoltaika, tepelná čerpadla

Dárce fotovoltaické elektrárny a tepelného čerpadla

Design4function - Architektonický ateliér Design4function s.r.o.

Autor projektové dokumentace pro rekonstrukci

Let´s build - komplexní služby ve stavebnictví

Realizátor stavebních prací

Mediální partner

Deník Bydlení