Rekonstrukce starých domů

Na co si dát pozor při rekonstrukci starých domů

Možná vás k domu po babičce váže citové pouto. Možná jste koupili levně starý dům a přejete si mu znovu vdechnout jeho bývalou krásu. Možná jste pragmatičtí a berete v potaz omezení zastavěné plochy pozemku týkající se novostaveb. Ty totiž nesmí zabírat více než třetinu pozemku, takže na místě starého domu už častokrát nový ve stejném objemu nepostavíte. Možná máte omezení na pozemku, která zde nedovolují stavět novou stavbu. To vše může stát za rozhodnutím pustit se do rekonstrukce starého rodinného domu. Aby se tato akce neproměnila v noční můru, musíte na začátku zjistit v jakém je vlastně dům stavu.

Jak zjistit technický stav domu?

1. Spolupracujte s odborníky

I když se do rekonstrukce starého domu později chcete pustit svépomocí, doporučujeme v začátku nechat si vypracovat technický posudek od autorizovaného stavebního inženýra. Specializují se na to např. v nemopas.cz/. Velkou devízou těchto odborníků je také to, že mají často k dispozici měřící přístroje a diagnostiky, ke kterým je jinak složité se dostat a správně je používat. Zpráva vám jasně ukáže co nejvíc pospíchá, nebo se nesmí zanedbat a co naopak ještě chvíli vydrží. Vyhnete se díky ní častému opakování věty, kterou dříve či později pronese každý rekonstruující: Kdybych se na začátku s někým poradil / Příště bych to udělal jinak / Kdybych poslechl…Inspiraci a odborníky specializující se na staré domy můžete najít také na prazdnedomy.cz (Databáze domů s historií).

2. Hledejte podklady a základy

Než začnete s plánováním rekonstrukce, snažte se najít co nejvíce informací o tom, z čeho a jak je dům postaven nebo kudy vedou rozvody. Také si zjistěte, jak je řešen odvod vody od základů domu, taková nopová fólie by rozhodně kolem celého domu neměla chybět. Ověřte, zda jsou zkolaudovány všechny přístavby. Pokud nemáte projektovou dokumentaci doma, možná budete mít štěstí v archivu na stavebním úřadě. Ani ty ale nemusí odpovídat skutečnosti, což byl případ rodiny pěstounů z našeho příběhu, kde v původní projektové dokumentaci byly drobné rozdíly v dispozici i celkovém tvaru domu. Se zjištěním původního stavu pomohou i dobové nebo rodinné fotografie. Ty hrály důležitou roli např. při pátrání po původní podobě štítu Bylinkové chalupy.

3. Ověřte statiku domu

Problémy se statikou bývají nejčastěji způsobeny ujíždějícím podložím, špatným provedením základů, změnou dispozic bez přihlédnutí k charakteristice stěn nebo chybějícím věncem. Příčiny se poté projevují nejrůznějšími trhlinami stěn či průhyby podlah. Pokud se něco takového ve vašem domě objeví, měl by nemovitost určitě zkontrolovat statik. Ten určí, jestli a jak můžete stavbu zachránit. „Nebojte se, zdaleka ne každá prasklina hned znamená, že musíte dům zbourat,“ říká architekt Lukáš Zimandl. Ověřte také, na jakou nosnost jsou dimenzované stropy ve všech patrech, protože dříve se stavělo podle jiných norem. Pokud někdo na půdě jen sušil seno, nemusí dnes unést plánovanou podkrovní ložnici.

4. Zkontrolujte střechu

Střechou ve špatném stavu do domu v jednom směru zatéká a v druhém uniká drahocenné teplo. Ani jedno z toho není žádoucí. Po kontrole střechy byste měli znát stav krovu, izolací i krytiny. Hledejte, jestli krov není napaden dřevokaznými houbami, plísněmi či hmyzem. Často úplně chybí pojistná hydroizolace, která zabraňuje vodě pronikat zvenku dovnitř. Parozábrana zase zamezí pronikání vnitřní vlhkosti do konstrukce střechy. „V domě pěstounů Liběny a Robina parozábrana zcela chyběla a pojistná hydroizolace byla hodně poškozená. Do krovu tak pronikala vlhkost z obou stran. Zachránili jsme ho za pět minut dvanáct,“ říká Monika Kopřivová ze Stavební spořitelny České spořitelny.

5. Hledejte nebezpečné materiály

Azbestové střešní krytiny (eternit, beronit), trubky nebo izolace mají sice dobré stavební vlastnosti, ale když se jen trochu poškodí, uvolňují se z nich jemná vlákna. Ta se zabodávají do plic a způsobují rakovinu. Pokud jej v domě objevíte, musíte najmout odbornou firmu, která jej bezpečně odstraní a odveze na specializovanou skládku. Výskyt a odstranění azbestu musíte také nahlásit na stavebním úřadě.

Další nebezpečí pro vaše zdraví představuje radioaktivní plyn radon. Ten způsobuje ozáření dýchacích cest a zvyšuje riziko rakoviny plic. Jestli je ve vašem domě vyšší pravděpodobnost výskytu radonu, zjistíte na Radonové mapy | SURO. Koncentraci radonu si můžete také nechat změřit, seznam akreditovaných firem najdete na stránkách Státního úřadu pro jadernou bezpečnost. Pokud v domě již na odvedení tohoto plynu myšleno, zkontrolujte, zda toto odvodní potrubí stále těsní a je v pořádku vyvedeno střechou ven.

6. Změřte vlhkost

Možná jste dům koupili v létě a žádného problému s vlhkostí jste si nevšimli. V zimě ale zdi mohou vypadat úplně jinak, ať už tak, že se na nich objeví typické skvrny či se v úzkých místech rozleze plíseň, která napadá i okolní nábytek. Před začátkem rekonstrukce raději pozvěte odborníka a nechte si vlhkost změřit. Také amatérské měřiče vlhkosti z hobby marketů vám napoví, že je v domě větší vlhko než je zdrávo. V zimě by měla tato úroveň být maximálně 45 až 60 % a v létě pak v rozmezí od 40 do 55 %. Voda totiž urychluje rozklad stavebních materiálů a poskytuje živnou půdu zdraví ohrožujícím plísním a houbám.

Kromě již zmíněného zatékání střechou může být vlhkost způsobena vzlínáním vody od základů. Můžete s tím bojovat několika způsoby, záleží na šíři problému, statice domu a vašich finančních možnostech. Nejčastějším řešením bývá podřezání nebo injektáž. Podřezáním zdiva v úrovni podlahy vznikne spára, do které je nutné vložit izolační fólii. Díky metodě injektáže můžete zdivo napustit silikonovými oleji, které zabrání dalšímu vzlínání vody. K dosušení zdi je pak možné využít speciální sanační omítky.

7. Prohlédněte okna, dveře a zateplení

Pokud máte dům zateplený, ani tehdy nemusíte mít vyhráno. „Ověřte nejen materiál, ale i tloušťku a stav izolace. Dříve se za dostatečné považovalo 5 cm polystyrenu, dnes se vzhledem k zpřísňujícím se normám a s ohledem na energetickou úsporu domy zateplují více. Pro starší domy navíc není polystyren vhodný, lepší je minerální vata,“ říká Lukáš Zimandl z architektonického studia Design4function. Starými okny uniká až 40 % tepla, takže u oken v původním stavu rovnou počítejte s výměnou. Podle šetření ČSÚ Energo 2021, nemá tepelně izolační okna necelá čtvrtina domácností. Volba materiálu (dřevo, plast, hliník) nemá na izolační vlastnosti vliv, takže závisí na vašem vkusu a finančních možnostech a možná také na názoru ústavu památkové péče. Okna vám budou sloužit další desítky let, nevybírejte je proto pouze podle nejnižší ceny. Kvalita je schovaná uvnitř profilu (v rámu), zajímejte se proto, kdo je skutečným výrobcem oken. Trojvrstvá okna jsou dnes již standardem a tím nejefektivnějším řešením. Pokud bydlíte u rušné silnice, zvažte speciální protihlukové sklo. Nepodceňte ani montáž, aby kvůli špatné instalaci nevznikly v domě tepelné mosty. To platí především u velkých francouzských oken či dveří například na terasu. Ty musí být dobře nastaveny, aby po zavření perfektně přiléhali ke konstrukci.

8. Prozkoumejte rozvody vody, elektřiny, odpad a vytápění

Elektrické rozvody v hliníku nebývají problém pouze v panelových domech ze 70. let minulého století. Najdete je i v mnoha rodinných domech. Problém hliníku je časté popraskání v důsledku přehřívání, což značně zvyšuje riziko požárů. Stav rozvodů vám zjistí tzv. revizní technik. Do výměny se pak nepouštějte sami, přenechte ji kvalifikovaným odborníkům, kteří vám po skončení prací vystaví nutnou revizi. Ušetřit můžete tím, že si drážky pro nové kabely vysekáte do zdi sami a elektrikář „pouze natáhne kabely“. Pokud by zasekávání narušilo statiku domu, zvolte méně invazivní metodu a kabely veďte u stropu v sádrokartonových podhledech či třeba v rámci nových sádrokartonových příček.

Pravděpodobně se nevyhnete ani výměnu rozvodů vody a odpadů. Důvodem může být nejen změna dispozic, ale také obnova materiálu. Staré kovové trubky se nahrazují platovými. Což prakticky znamená vybourání a vyřezání starých rozvodů a nahrazení novými rozvody. Problém bývá, že majitelé starších rodinných domů často netuší, kudy rozvody vedou. Rekonstrukce proto bývá spojená s vybouráním původních podlah a stálo by za zvážení, zda rovnou neinstalovat podlahové vytápění. Což platí dvojnásob, pokud měníte i otopný systém. O tom více v článku: Jak vybrat zdroj vytápění.

Shrnutí

Jak vidíte, kompletní rekonstrukce starého domu není nic jednoduchého. Čím pečlivěji si ji naplánujete a připravíte, tím méně nepříjemných překvapení vás po cestě bude čekat. Prvním krokem je proto co nejpřesnější zjištění technického stavu domu. Měli byste vědět, z jakých materiálů je dům postaven, zda je v pořádku statika, v jakém stavu je střecha. Zjistěte také, zda dům neohrožuje vaše zdraví použitím azbestu, zda z půdy neuniká moc radonu nebo nemáte vlhké stěny. Svou pozornost zaměřte také na stav oken, zateplení. Zkontrolujte také veškeré rozvody v domě.

Za projektem stojí

SSČS - Buřinka

Autor myšlenky a koordinátor celého projektu rekonstrukce domu pěstounské rodiny

Malina Group - Fotovoltaika, tepelná čerpadla

Dárce fotovoltaické elektrárny a tepelného čerpadla

Design4function - Architektonický ateliér Design4function s.r.o.

Autor projektové dokumentace pro rekonstrukci

Let´s build - komplexní služby ve stavebnictví

Realizátor stavebních prací

Mediální partner

Deník Bydlení